賃貸の初期費用の中で、金額が大きくなりやすいのが敷金と礼金です。どちらも「家賃の1か月分」といった形で請求されることが多く、見積書では隣り合って並んでいます。ただ、二つのお金は性格がまったく違います。一方は退去時に戻ってくる可能性があり、もう一方は戻りません。この違いが分からないまま契約すると、退去のときに「思っていた金額が戻ってこない」と驚くことがあります。
この記事では、敷金と礼金がそれぞれ何のためのお金なのか、退去時に何が起きるのか、敷金・礼金なしの物件でどんな点に注意したらよいのかを順に説明します。
前提：敷金は「預けるお金」、礼金は「支払うお金」
敷金は、借主が家賃を払えなくなったときや、部屋を傷つけたときに備えて、貸主に預けておくお金です。民法622条の2では、敷金を、賃料などの債務を担保する目的で借主が貸主に交付する金銭と定めています。そのうえで、賃貸借が終わって部屋を返したときに、借主の債務を差し引いた残りを返す、とされています。一方、礼金は、部屋を貸してもらうお礼として、貸主に支払う慣習的なお金です。民法に定めはなく、地域の慣習として続いてきたものです。
お礼の性格なので、退去時に返ってくることは想定されていません。
- 敷金：貸主に預けるお金。退去時に、未払いの家賃や修繕費を差し引いて返される
- 礼金：貸主へのお礼として払うお金。退去時に返ってこない
- どちらも、いくらにするかは貸主が決める。家賃の0〜2か月分が多い
敷金は退去時にどう精算されるか
退去のとき、貸主は部屋の状態を確認し、敷金から差し引く費用を計算します。差し引かれるのは、未払いの家賃のほか、借主の使い方によって生じた傷や汚れの修繕費用などです。そのうえで、残りが借主に返されます。何を差し引けるかについては、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で考え方が示されています。普通に暮らしていて生じる日焼けや家具の設置跡といった経年変化や通常の使用による損耗は、借主が負担しないのが原則です。
一方、借主の不注意や、通常とは言えない使い方で生じた傷や汚れは、借主の負担になります。
- 借主が負担しないことが多い：日焼け、家具の設置による床のへこみ、画びょうの小さな穴
- 借主が負担することが多い：タバコのヤニやにおい、飲み物のこぼしによるシミ、ペットによる傷
- 契約書に特約がある場合は、その内容も確認する
退去費用の考え方は、別の記事で詳しくまとめています。敷金がいくら戻るかは、この精算の内容で決まるため、あわせて読んでおくと退去時の見通しが立ちやすくなります。
礼金はなぜ戻らないのか
礼金は、敷金のように、何かを担保するお金ではありません。貸主に対するお礼という性格で支払うものなので、契約が終わっても、返還を求める根拠がありません。そのため、同じ「家賃の1か月分」でも、敷金は戻る可能性があり、礼金は戻らないという違いが生まれます。近年は、礼金が0円の物件も増えています。貸主が、入居者を決めやすくするために、礼金を設定しないことがあるためです。
礼金の有無は物件ごとに決まっているので、気になる物件の見積書で、実際の金額を確認してください。
敷金・礼金なしの物件で注意したい点
初期費用を抑えられる「敷金・礼金なし」の物件は、人気があります。ただ、敷金も礼金もないからといって、必ずしも総額が安くなるとは限りません。契約前に、次のような点を確認しておくと安心です。
- 退去時の清掃費用が、定額で別に決められていないか
- 短期間で解約したときの違約金（短期解約違約金）が設定されていないか
- 敷金がない分、家賃が相場より高く設定されていないか
- 保証会社の費用や、その他の手数料が、通常より高くなっていないか
- 退去時の修繕費用は、実費で請求される契約になっていないか
敷金がない契約でも、退去時の原状回復の費用は、借主が負担すべき範囲について請求される場合があります。敷金から差し引く形ではなく、あとから請求される形になるため、金額が分かりにくくなることがあります。契約書で、退去時の費用の取り扱いを確認しておきましょう。初期費用の相場や、費用の全体像は、別の記事で名古屋を例にまとめています。敷金・礼金なしの物件と、そうでない物件の総額を、同じ条件で比べる参考にしてください。
敷引・保証金との違い
契約書や見積書には、敷金や礼金のほかに「敷引」「保証金」といった言葉が出てくることがあります。これらは、地域や貸主によって使われ方が異なります。
- 保証金：敷金とほぼ同じ意味で使われることが多い。担保としての性格を持つ
- 敷引：敷金や保証金のうち、退去時に一定額または一定割合を差し引くと、契約で決めておく仕組み。差し引かれた分は戻らない
- 償却：敷金や保証金から、退去時に差し引く金額のこと。敷引と似た意味で使われる
敷引や償却は、関西では一般的ですが、名古屋では多くありません。ただし、物件によっては設定されていることがあり、その場合、見積書の「敷金」の金額がそのまま戻るわけではありません。「敷金1か月・償却あり」のような表記を見つけたら、退去時にいくら差し引かれるのかを確認してください。
見積書で確認したいこと
初期費用の見積書では、敷金と礼金の金額に目が行きがちです。そのほか、次の点を確認しておくと、契約後に「聞いていない」と感じる場面を減らせます。
- 敷金は何か月分で、退去時に戻る条件はどうなっているか
- 礼金は何か月分か。0円の場合、そのかわりの条件はないか
- 敷引や償却など、退去時に差し引かれる金額が決まっていないか
- 契約書に、退去時の清掃費用や修繕費用の特約がないか
- 預かり金として払う金額が、どの項目にあたるのか
条件に迷うときは、気になる区や駅を絞って、複数の物件の見積書を比べてみるのが近道です。同じ地域・同じ条件でも、貸主によって敷金・礼金の設定は大きく異なります。
よくある質問
敷金は全額戻ってきますか
全額戻るとは限りません。未払いの家賃や、借主の負担になる修繕費用があれば、その分が差し引かれます。普通に暮らしていて生じる経年変化や通常の使用による損耗は、借主が負担しないのが原則です。退去時の精算書の内容に納得できない場合は、国土交通省のガイドラインをもとに、不動産会社や管理会社へ確認してください。
敷金はいつ返ってきますか
退去して部屋を返したあと、精算が終わってから振り込まれるのが一般的です。時期は契約書に書かれていることが多く、退去後、1か月前後を目安にしている貸主もあります。契約書で返還時期の定めを確認しておきましょう。
礼金は交渉で減らせますか
貸主や物件によっては、礼金の減額に応じてもらえることがあります。特に、空室の期間が長い物件や、入居者を早く決めたい物件では、相談の余地があるかもしれません。ただし、必ず応じてもらえるものではないため、申し込みの前に早めに相談するのがよいでしょう。
敷金・礼金なしの物件は避けたほうがいいですか
避ける必要はありません。初期費用を抑えられる点は大きな利点です。ただ、短期解約の違約金や、退去時の定額の清掃費用など、ほかの条件が付いていないかを契約前に確認してください。条件を理解したうえで選べば、納得して契約できます。
まとめ
- 敷金は預けるお金で、退去時に未払いの家賃や修繕費を差し引いて返される（民法622条の2）
- 礼金は貸主へのお礼で、退去時に返ってこない
- 原状回復の考え方は、国土交通省のガイドラインが目安になる
- 敷金・礼金なしの物件は、短期解約違約金や退去時の費用の条件を確認する
- 敷引・償却がある場合は、敷金の全額が戻らない。見積書の表記を確認する
※本記事は一般的な情報をまとめたものです。敷金・礼金の取り扱いは、物件・貸主・契約内容によって異なります。最終的な内容は、契約書と不動産会社の説明でご確認ください。