賃貸の募集条件に「フリーレント1か月」と書かれた物件を見かけることがあります。入居して最初の1か月は家賃がかからない、という仕組みで、初期費用を抑えたい人には魅力的に見えます。ただ、条件をよく読まずに契約すると、思っていたほど得にならない場合もあります。この記事では、フリーレントとは何か、なぜ設定されるのか、メリットと注意点、短期解約の違約金との関係、お得かどうかを見分ける方法を順に説明します。
名古屋で部屋を探すときの、見積書の読み方もあわせて整理します。
前提：フリーレントは「一定期間の家賃が無料になる」条件
フリーレントとは、入居してから一定の期間、家賃を無料にする契約条件です。期間は1か月が多く、物件によっては2か月などの場合もあります。貸主が、入居者を早く決めたいときに、家賃を下げるかわりに設定することがあります。ここで大切なのは、無料になるのは、原則として「家賃」だけという点です。管理費や共益費、駐車場代、町内会費などは、フリーレントの期間中も払う契約が多くあります。
募集図面の備考欄に「フリーレント1か月（共益費別）」などと書かれているため、確認してください。
- 無料になるのは家賃のみ。管理費・共益費は別のことが多い
- 期間は、入居日から数えて1か月などと決まっている
- 契約書に、フリーレントの条件と、適用の範囲が書かれる
フリーレントが設定される理由
貸主にとって、空室の期間が長くなると、その間の家賃収入がなくなります。そこで、家賃そのものを下げるかわりに、一定期間だけ無料にして、入居者を決める方法がとられます。家賃を下げると、物件の評価額や、すでに住んでいる人との条件の公平さに影響するため、フリーレントを選ぶ貸主もいます。つまり、フリーレントは、貸主が、入居を決めたい物件に付ける条件です。空室が長引いている物件や、新築で入居者を早く集めたい物件に、設定されやすい傾向があります。
借りる側のメリット
最大のメリットは、入居時の費用負担が減ることです。賃貸の入居時は、敷金・礼金・仲介手数料・前家賃などで、まとまった金額が必要です。フリーレントがあれば、最初の1か月分の家賃が不要になり、引っ越しや家具の購入に回せます。また、引っ越しのタイミングで、今の部屋と新しい部屋の家賃が重なる場合に、二重の家賃を軽くできる点も、利点です。引っ越しの期間が重なる人にとっては、助かる条件です。
気をつけたい点①：短期解約違約金
フリーレントが付く物件は、短期間で解約された場合に、違約金を払う契約になっていることが、よくあります。たとえば、「1年未満で解約したときは、家賃の1か月分を違約金として払う」といった内容です。貸主は、フリーレントで家賃を無料にしたぶん、一定の期間は住んでほしいと考えています。短期間で退去されると、無料にした家賃を回収できないためです。転勤や進学で、短期間で引っ越す可能性がある人は、違約金の条件を必ず確認してください。
- 違約金の対象になる期間（6か月未満か、1年未満か、2年未満かなど）
- 違約金の金額（家賃の何か月分か）
- 契約書の特約欄に、どう書かれているか
気をつけたい点②：家賃が相場より高く設定されていないか
フリーレントが付いている物件は、そのぶん、家賃が高めに設定されている場合があります。1か月分が無料になっても、毎月の家賃が高いと、住み続けるあいだの総額では、割高になることがあります。たとえば、同じ条件の別の物件と比べて、毎月の家賃が、ある程度高い場合を考えてみましょう。長く住むほど、その差は積み重なります。フリーレントの1か月分と、毎月の差額の合計を、比べてみる必要があります。
お得かどうかを見分ける計算方法
実質の家賃は、契約期間の総額を、住む月数で割って、比べるのが基本です。契約から更新までの2年間で、払う家賃の総額を計算し、月数で割ると、1か月あたりの実質の家賃が出ます。
- 毎月の家賃×契約月数から、フリーレントの無料分を引く
- 共益費や管理費など、毎月かかる費用も合計に入れる
- 初期費用の総額も含めて、複数の物件を同じ条件で比べる
- 住む予定の期間が短い場合は、違約金の有無も含める
計算すると、フリーレントがある物件のほうが得とは限らないことが分かります。住む予定の期間が長いなら、フリーレントより、毎月の家賃が安い物件のほうが、総額では有利になる場合があります。
入居日とフリーレントの期間の関係
フリーレントの期間は、契約書で決められた入居日（賃貸借の開始日）から数えます。実際に引っ越す日が遅くなっても、賃貸借の開始日が先に来ていれば、その日から期間が進みます。鍵を受け取る日と、賃貸借の開始日が、同じ日か、ずれているかを確認してください。引っ越しの準備に時間がかかる場合は、賃貸借の開始日を、実際の入居の日に合わせてもらえるか、相談してみましょう。開始日を調整してもらえれば、フリーレントの期間を、有効に使えます。
フリーレントと家賃交渉の関係
家賃の値下げを相談したときに、貸主から、かわりにフリーレントを提案されることがあります。貸主にとって、家賃の値下げより、フリーレントのほうが受け入れやすい場合があるためです。家賃交渉の進め方は、別の記事で説明しています。フリーレントを選ぶか、家賃の値下げを選ぶかは、住む期間によって、得になる方が変わります。長く住むなら、家賃の値下げのほうが、総額で有利になることが多いです。
契約前に確認したいチェックリスト
- フリーレントの期間と、対象になる費用（家賃のみか、共益費も含むか）
- 短期解約違約金の有無と、その期間・金額
- フリーレントのかわりに、家賃が高めになっていないか
- 賃貸借の開始日と、鍵を受け取る日
- 更新時の条件と、更新料の有無
これらの内容は、契約書の特約欄や、重要事項説明書に書かれます。説明を聞いて分かりにくい点があれば、その場で質問してください。気になる物件が見つかったら、エリアや駅から、複数の物件を比べてみるのがおすすめです。
よくある質問
フリーレント期間中も、管理費は払いますか
多くの場合、管理費や共益費は、フリーレントの期間中も払います。無料になるのは家賃のみ、という契約が一般的です。募集図面の備考欄や契約書で、対象の範囲を確認してください。
フリーレント付きの物件は、途中で解約できますか
解約は可能ですが、短期解約違約金が定められていることがあります。解約の予告期間と、違約金の条件を、契約前に確認しておいてください。
フリーレントは、交渉で付けてもらえますか
貸主や物件によっては、相談に応じてもらえることがあります。特に、空室が長引いている物件は、可能性があります。ただし、必ず応じてもらえるものではありません。
フリーレントは、いつから数えますか
契約書に書かれた、賃貸借の開始日から数えます。鍵を受け取る日や、実際に引っ越す日とは異なる場合があるため、開始日を確認してください。
まとめ
- フリーレントは、一定期間の家賃が無料になる条件。管理費は別のことが多い
- 短期解約違約金が付くことが多く、短期間で引っ越す人は注意
- 家賃が高めに設定されていないか、総額で比べる
- お得かどうかは、住む期間を含めた実質の家賃で判断する
- 契約書の特約欄で、条件と対象の範囲を確認する
※本記事は一般的な情報をまとめたものです。フリーレントの条件は、物件・貸主・契約内容によって異なります。最終的な内容は、契約書と不動産会社の説明でご確認ください。