退去のときに「思っていたより高い請求が来た」という相談は、賃貸のトラブルの中でも特に多いものです。金額の根拠が分からないまま請求書にサインしてしまい、あとで疑問に思っても取り返しがつかない、というのがよくある流れです。実は、退去費用の負担範囲には法律とガイドラインによる考え方があります。ここを知っているだけで、請求書を見たときに「これは払うもの」「これは説明を求めるもの」と切り分けられるようになります。
この記事では、その線引きを具体例で整理します。
前提：通常の使用による傷みは借主の負担ではない
まず押さえるべき原則があります。2020年4月に施行された改正民法では、借主の原状回復義務について次のように定められました。民法621条は、借主は賃借物を受け取ったあとに生じた損傷について原状回復の義務を負うとしながら、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く」と明記しています。つまり、普通に住んでいて生じた傷みと、時間の経過による古くなり方については、借主が元に戻す必要はありません。
これは条文になる前から、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で示されていた考え方です。ガイドラインは法律そのものではありませんが、裁判でも判断の目安として参照されており、実務では事実上の基準として扱われています。言い換えると、原状回復とは「借りたときの新品の状態に戻すこと」ではありません。「普通の暮らしを超える使い方で生じた分だけを元に戻すこと」です。
ここを誤解していると、本来払う必要のない金額まで受け入れてしまいます。
借主の負担にならないもの
ガイドラインの考え方に沿うと、次のようなものは貸主の負担とされます。請求に含まれていたら、根拠を聞いてよい項目です。
- 画鋲やピンの穴（壁の下地を傷めていない程度のもの）
- 家具を置いていたことによる床のへこみ、設置跡
- 日光があたって畳や壁紙が変色したこと
- テレビや冷蔵庫の裏側の電気焼け（黒ずみ）
- 壁紙や床材が古くなったことによる張り替え
- 地震や台風など、借主に責任のない原因による破損
- 次の入居者を迎えるための室内クリーニング（特約がない場合）
最後の項目は迷いやすいところです。退去後のハウスクリーニングは、本来なら次の募集のための費用なので貸主の負担と考えられます。ただし契約書に「退去時のクリーニング費用は借主負担」という特約があり、金額と内容がはっきり示されていれば、それに従うことになります。後ほど詳しく触れます。
借主の負担になるもの
一方で、次のようなものは借主の負担になります。うっかりが原因のものも含まれる点に注意してください。
- 引っ越し作業でつけた壁や床の傷、ドアのへこみ
- キャスター付きの椅子で床に付けた擦り傷
- 壁に打った釘やネジの穴（下地のボードまで達しているもの）
- 結露を放置してカビを広げた、水漏れに気づいて放置した（管理を怠った場合）
- タバコのヤニによる変色とにおい
- 飼育を認められていないペットによる傷やにおい
- 落書き、掃除を長期間しなかったことによる油汚れや水垢の固着
結露やカビは判断が分かれやすい項目です。建物の構造上どうしても結露する部屋で、借主が通常の換気や拭き取りをしていた場合は、借主の責任とは言えません。逆に、カビが広がっているのに何か月も放置した場合は、管理を怠ったと見られます。入居中に気づいた不具合は、その時点で管理会社に連絡して記録を残しておくことが、退去時の自分を守ります。
タバコについては、喫煙自体が契約で禁止されていなくても、ヤニによる汚れとにおいは通常の使用を超えると扱われるのが一般的です。室内で吸う習慣がある方は、退去時の負担が大きくなる前提で部屋を選んでください。ペットと暮らす場合は、原状回復の範囲が通常と異なる契約になることがあります。募集の段階から条件を確かめておくと安心です。
「6年住めば壁紙の負担はほぼゼロ」の意味
負担になる傷を付けてしまった場合でも、全額を払うわけではありません。ここがガイドラインの重要な部分です。内装や設備には耐用年数が設定されていて、時間の経過とともに価値が下がっていくと考えます。壁紙（クロス）の場合、6年で残存価値が1円になるとされています。つまり6年住んだ部屋の壁紙を張り替えることになっても、借主が負担するのはごくわずかな金額にとどまります。
たとえば入居3年で壁を汚してしまった場合、残存価値は半分程度になっているため、張り替え費用の全額ではなく、およそ半分が負担の目安になります。入居1年なら負担割合は大きく、6年を超えていればほぼ負担なし、という考え方です。ただし例外もあります。畳の表面や襖紙、障子紙のように消耗品として扱われるものは、経過年数を考慮せずにその都度の負担とされることがあります。フローリングの一部だけを補修する場合も、経過年数を考慮しない扱いが一般的です。
設備ごとに年数が違うため、請求書に「何年で何円のものを、何年使ったから何割」という計算が示されているかを確認してください。また、負担する範囲は「傷を付けた部分」が基本です。壁の一部を汚したのに部屋全体の壁紙の張り替えを請求された場合は、その理由を尋ねてよい場面です。色合わせのために一面単位で張り替えることは実務として行われますが、部屋全体になると説明が必要になります。
敷金はいつ、どう精算されるのか
敷金を預けている場合、退去費用は敷金から差し引かれ、残りが返金されます。返金の時期は契約によりますが、退去後1か月程度とする契約が多いです。敷金がない物件（敷金0円）の場合は、精算でお金が戻ることはなく、負担分をあらためて請求されます。入居時の負担が軽い代わりに、退去時にまとまった請求が来ることがあるため、契約前に「退去時にかかる費用」の欄を必ず読んでください。精算書を受け取ったら、金額の内訳が項目ごとに分かれているかを見ます。
「原状回復費用 一式 80,000円」のような書き方では判断できません。どの部分を、どんな工事で、いくらで、経過年数をどう考慮したのか。この4点が書かれていれば、妥当かどうかを自分で確かめられます。
クリーニング特約はどこまで有効か
契約書に「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担（35,000円）」などと書かれているケースは非常に多く、名古屋の物件でも一般的です。この特約は、金額と対象範囲が契約時にはっきり示され、借主がそれを認識して合意していれば、有効とされるのが実務の扱いです。逆に、金額が書かれていない、契約時に説明がなかった、相場からかけ離れて高い、といった場合は、消費者契約法の考え方から効力が争われる余地があります。
重要なのは、契約前に金額を知っておくことです。内見して気に入った部屋があったら、申し込む前に「退去時に必ずかかる費用はいくらか」を聞いてください。当社では、初期費用のご案内と一緒にこの金額もお伝えしています。入居時の安さだけで比べると、2年後に差がひっくり返ることがあります。
退去の立会いでやっておくこと
退去日には、貸主または管理会社の担当者と室内を確認する立会いが行われるのが一般的です。ここでの対応が、その後の請求内容を大きく左右します。まず、部屋を空にしたあとの状態を自分でも写真に撮っておいてください。床、壁の四隅、水回り、設備の状態を、日付が分かる形で残します。あとから「その傷は入居中に付いたものだ」と言われたときに、これが唯一の反論材料になります。入居したときの写真が残っていれば、さらに強い材料になります。
次に、その場で示された書類の内容を確認してからサインしてください。「確認しました」という趣旨の書類に署名すると、あとで金額に異議を唱えるのが難しくなります。金額がまだ決まっていない段階で金額の合意を求められた場合は、「内訳をもらってから判断します」と伝えて構いません。そして、鍵の返却日と家賃の日割りの起算日を確認します。退去届の提出が遅れると、実際に出たあとの分まで家賃がかかることがあります。
解約の予告期間は契約書に書かれており、1か月前が多いですが2か月前の契約もあります。引っ越しの日程が決まったら、まず退去の連絡を先に済ませるのが確実です。
入居中からできる、退去費用を抑える習慣
退去の前日に慌ててもできることは限られます。実際に効くのは、住んでいる間の小さな習慣です。入居したらすぐに、部屋の状態を写真で残してください。もともと付いていた傷、汚れ、設備の不具合は、その日のうちに撮って管理会社にも伝えておきます。多くの管理会社では入居時のチェックシートを渡されるので、気づいた点を書いて返すだけでも記録になります。これをやっておくと、退去時に「もとからあった傷」を説明できます。
壁に何かを取り付けたいときは、画鋲やピンでとまる範囲にしておくのが無難です。下地のボードに達する釘やネジは負担の対象になります。最近は貼って剥がせるフックや、石膏ボード用の細いピンで支える棚もあるので、そちらを選べば穴の心配が減ります。床は、家具の脚にフェルトを貼るだけで擦り傷をかなり防げます。キャスター付きの椅子を使うなら、下にマットを敷いてください。
フローリングの擦り傷は部分補修でも経過年数を考慮しない扱いになりやすく、負担になりやすい項目です。水回りは、こまめな掃除が一番効きます。水垢や油汚れは固まってから落とすと費用のかかる作業になりますが、日常の掃除の範囲なら追加の請求にはなりません。浴室の換気扇を回しておくこと、結露を拭き取ることも、カビを広げないための基本です。不具合を見つけたら、その日に連絡すること。
エアコンから水が漏れる、シンク下が濡れている、といった症状を放置すると、被害が広がった分まで責任を問われることがあります。連絡した記録が残っていれば、それだけで立場が変わります。メールやアプリなど、文字で残る手段で伝えるのがおすすめです。
納得できない請求が来たときの相談先
内訳を見ても納得できない場合、まずは管理会社に根拠の説明を求めます。ガイドラインの考え方を踏まえて、経過年数を考慮した計算になっているかを確認してください。この段階で修正されることは実際にあります。話し合いで解決しない場合は、消費者ホットライン（188）に電話すると、最寄りの消費生活センターにつながります。宅地建物取引業者との取引についての相談は、各都道府県の宅地建物取引業協会でも受け付けています。
金額が大きい場合は法テラスで弁護士に相談する道もあります。いずれの場合も、契約書、精算書の内訳、入居時と退去時の写真、やりとりの記録がそろっているかどうかで話の進み方が変わります。退去してから請求書が届くまでに日が空くこともあるため、書類と写真は精算が完全に終わるまで捨てずに保管しておいてください。次の住まいを探し始めるときは、区や駅から見ていくと整理しやすくなります。
まとめ
退去費用で借主が負担するのは、通常の使用を超える使い方によって生じた損傷の分だけです。民法621条は通常損耗と経年変化を借主の原状回復義務から除いており、国土交通省のガイドラインもその考え方を具体化しています。画鋲の穴、家具のへこみ、日焼けによる変色、電気焼けは借主の負担になりません。逆に、引っ越し時の傷、釘穴、タバコのヤニ、放置したカビ、無許可のペットによる傷は負担になります。
負担する場合も、壁紙は6年で残存価値1円という考え方があるため、住んだ年数によって金額は下がります。請求書は「どの部分・どんな工事・いくら・経過年数の考慮」の4点が書かれているかを確認してください。そして契約の前に、退去時に必ずかかる費用の金額を聞いておくことが、一番の予防になります。名古屋市内でお部屋をお探しの方は、初期費用だけでなく退去時にかかる費用も含めてご案内します。
契約書の中で分かりにくい条項があれば、契約前に一つずつご説明しますので、遠慮なくお尋ねください。条件を決めて絞り込む場合はこちらです。
※本記事は民法および国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方をもとにした、一般的な解説です。実際の負担範囲は契約内容と個別の事情によって異なり、特約の有効性を最終的に判断するのは裁判所です。耐用年数の扱いは内装材や設備の種類ごとに違います。個別の事案については契約書をご確認のうえ、必要に応じて専門機関へご相談ください。