部屋探しでは、家賃や間取り、駅からの距離に目が行きがちです。けれども、大雨や地震のときにその場所がどうなるかは、住み始めてからでは変えられません。最近は大雨による浸水の被害も増えており、賃貸でも住む場所の災害リスクを気にする人が増えています。この記事では、賃貸の部屋探しでハザードマップを確認する方法を説明します。
契約のときに受ける説明の内容、自分で地図を見る手順、名古屋で特に気をつけたい災害の種類、建物や部屋の階数の見方を順に紹介します。
前提：賃貸でも水害リスクの説明がある
2020年8月28日から、宅地建物取引業法施行規則の改正により、不動産会社は契約前の重要事項説明で、水防法にもとづく水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することになりました。売買だけでなく賃貸も対象です。説明されるのは、市町村が作った洪水・雨水出水（内水）・高潮のハザードマップに、物件がどこにあるかという点です。
ただし重要事項説明は申し込みと審査のあと、契約の直前に行われることが多く、そこで初めて知っても、ほかの物件に切り替えるのは大変です。気になる物件が見つかった段階で、自分でも地図を見ておくのがおすすめです。
ハザードマップを自分で見る方法
ハザードマップは、インターネットで誰でも見られます。主な調べ方は次の2つです。
- 国土交通省「ハザードマップポータルサイト」：住所を入れると、洪水・土砂災害・高潮・津波などのリスクを地図に重ねて表示できる
- 名古屋市のハザードマップ：区ごとに、洪水・内水氾濫・高潮・地震（揺れやすさや液状化）などの地図を公開している
ポータルサイトの「重ねるハザードマップ」は、複数の災害を一度に確認できて便利です。市のハザードマップには避難場所や避難の目安も載っているため、両方を見ておくと安心です。物件の住所は、募集資料や物件ページの所在地で確認できます。
災害の種類ごとに見るポイント
ハザードマップには何種類もの地図があり、それぞれ意味が違います。部屋探しで見ておきたいのは次のとおりです。
- 洪水：大きな川の堤防が切れたり、水があふれたりしたときに浸水が想定される範囲と深さ
- 内水氾濫：大雨で下水や水路の水があふれたときの浸水の範囲。川から離れた場所でも起こる
- 高潮：台風などで海面が上がったときの浸水の範囲
- 地震：揺れやすさ、建物の倒壊の危険度、液状化の可能性
- 土砂災害：がけ崩れや土石流の警戒区域
地図の色は、多くの場合「想定される浸水の深さ」を表しています。色が付いているかどうかだけでなく、何mの浸水が想定されているかまで確認しましょう。
名古屋で気をつけたいリスク
名古屋市は、西部から南部にかけて海抜の低い土地が広がっています。1959年の伊勢湾台風では、高潮によって市の南部を中心に大きな被害が出ました。2000年の東海豪雨では、新川の堤防が切れたほか、市内の広い範囲で浸水が起きています。一方、市の東部には丘陵地が多く、低地に比べて浸水のリスクが低い地域もあります。ただし丘陵地には坂やがけがあり、場所によっては土砂災害の警戒区域に入っていることがあります。
また、南海トラフ地震では、港に近い地域を中心に液状化や津波の想定も出ています。区の名前だけで判断せず、物件の住所ごとに地図で確かめることが大切です。
浸水の深さと部屋の階数
浸水の想定がある場所でも、部屋の階数によってリスクは変わります。おおよその目安は次のとおりです。
- 0.5m未満：床下浸水ほど。1階でも室内に水が入らない場合がある
- 0.5〜3m：1階の床上が浸水する。2階以上は浸水しにくい
- 3〜5m：2階の床上まで浸水するおそれがある
- 5m以上：3階以上まで浸水するおそれがある
浸水の想定がある地域で1階や半地下の部屋を選ぶときは、家財の被害も考えておく必要があります。2階以上の部屋でも、建物の入口や電気設備が浸水すると、エレベーターや水道が止まることがあります。
建物の耐震性も確認する
地震への備えでは、建物の耐震基準も見ておきたい点です。1981年6月1日に建築基準法の耐震基準が改められ、この日以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」で建てられています。募集資料には完成した年月（築年月）が載っていますが、耐震基準は建築確認を受けた日で決まります。1981年から1983年ごろに完成した建物は、どちらの基準か分からないことがあるため、気になる場合は管理会社に確認してもらいましょう。
築年数による住み心地の違いは、次の記事にもまとめています。
避難場所と日ごろの備え
物件を決める前に、近くの避難場所と、そこまでの道も確かめておきましょう。名古屋市のハザードマップや市のホームページで、指定緊急避難場所や指定避難所を調べられます。
- 一番近い避難場所はどこか、歩いて何分か
- 避難の途中に低い道や川沿いの道を通らないか
- 浸水したときに、建物の上の階に逃げられるか
- 部屋に水や食料を置いておく場所があるか
内見のときに管理会社へ、過去に建物で浸水があったか、非常用の設備があるかを聞いてみるのもよい方法です。答えられないこともありますが、聞いておくことで判断の材料が増えます。
契約の前に担当者へ聞いておきたいこと
地図で分かることには限りがあります。気になる物件があれば、申し込みの前に担当者へ次のようなことを聞いておくと、判断の材料が増えます。
- 重要事項説明で説明される予定のハザードマップと、物件の位置
- 建物の構造（鉄筋コンクリート造か、木造か）と建築確認を受けた時期
- 建物の入口や駐車場が、周りの道路より低くなっていないか
- 電気の設備や受水槽が地下や1階にあるか
- 大雨のときに、建物で何か対策をしているか（止水板など）
すべてに答えられるとは限りませんが、聞いたことと答えをメモしておけば、ほかの物件と比べるときに役立ちます。疑問が残ったまま契約するより、分からない点を一つずつ減らしていくほうが安心です。
よくある質問
ハザードマップで色が付いている物件は避けるべきですか
一概には言えません。色が付いていても、想定される浸水が浅い場所や、2階以上の部屋なら影響が小さいこともあります。浸水の深さ、部屋の階数、避難のしやすさを合わせて判断しましょう。
重要事項説明でハザードマップの説明がないことはありますか
洪水・内水・高潮のハザードマップは、市町村が作っている場合に説明の対象になります。物件の場所がどの地図の範囲にも入っていない場合は、その旨が説明されます。説明がなかったときは、遠慮せずに担当者へ確認してください。
火災保険で水害は補償されますか
賃貸の火災保険は、家財の補償の中に水災が含まれるかどうかが商品によって違います。浸水の想定がある地域では、補償の内容を確認しておくと安心です。
まとめ
- 2020年8月から、賃貸でも重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置が説明される
- 説明を待たず、気になる物件の住所で自分でも地図を確認する
- 名古屋は西部・南部に低地が多く、洪水・内水・高潮の地図を見ておきたい
- 想定される浸水の深さと部屋の階数を合わせて判断する
- 耐震基準と、避難場所までの道も確認しておく
住みたいエリアの物件を探すときは、候補の住所でハザードマップを開きながら比べてみてください。
※この記事は一般的な情報をまとめたものです。ハザードマップは想定にもとづく地図で、実際の被害がその範囲や深さどおりになるとは限りません。最新の地図は国土交通省や名古屋市のホームページでご確認ください。